商品房包销合同纠纷案入选司法部指导案例库看郑士军律师团队如何“破局”之四

核心策略：回归《民法典》第465条“合同严守原则” 

破局点： 一审法院将“未收回的1927万按揭款”视为投资公司已支付款项。  

郑律师团队反击：紧扣《商品房包销合同》第六条，强调合同约定的四期付款“金额、时间具体明确，且以到达房产公司账户为准”（《民法典》第509条）。 出示银行流水铁证：投资公司仅支付2835万元，远低于合同约定的4528万元。  

法律逻辑： 合同条款是双方意思自治的体现（《民法典》第5条），法院无权突破文义进行“扩大解释”。付款以“到账”为准，未到账即未履行。

核心策略：厘清主从义务，坚守合同相对性

破局点：法院将1927万购房尾款未收回的责任转嫁给房产公司。  

郑律师团队反击：援引合同第十四条第5款：“办理银行按揭贷款手续、收回房款系投资公司的合同义务”，房产公司仅负协助义务（《民法典》第509条、第577条）。  

强调包销模式的本质：投资公司承担“销售、回款、支付包销款”三大核心风险。  

 法律逻辑：一审判决混淆了《包销合同》与《商品房买卖合同》的主体责任，违背《民法典》关于合同义务履行的规定，错误转移回款风险。

核心策略：严守法律关系独立性，反对突破合同相对性

破局点： 法院将投资公司借给胡某某的1041万元认定为“代付工程款”，抵扣包销款。  

郑律师团队反击：

    1.  证据链闭环：出示胡某某签署的借条、双方确认借款的《会议纪要》、胡某某一审当庭承认“个人借款”的笔录（《民事诉讼法》第63条）。  

    2.  法律关系切割： 该款项属于胡某某与投资公司之间的民间借贷（《民法典》第667条），与房产公司无关。  

    3.  程序违法揭露： 一审法院越权审理案外人借贷纠纷及建设工程合同纠纷，超出诉讼请求范围（《九民纪要》第50条）。  

法律逻辑：法院不得擅自将不同主体、不同性质的债务混同，否则违反合同相对性原则（《民法典》第465条）和审判中立原则。

核心策略：用补充协议与书面承诺锁定履约事实  

破局点：投资公司指控房产公司逾期办理土地变性、竣工验收构成违约。  

郑律师团队反击：土地变性延期：出示双方签订的两份《补充协议》，证明延期系合意且房产公司已支付补偿金，并在补充约定期限（2017年1月7日）前完成手续（《民法典》第543条）。  

竣工验收延迟：出示投资公司2013年出具的书面《承诺书》，自认因其擅自分割改造商铺导致延迟，并承诺“承担一切损失”（《民法典》第562条）。  

 法律逻辑： 合同变更具有法律效力（《民法典》第543条）；一方书面承诺免除对方责任的，构成免责事由（《民法典》第618条参照适用）。

核心策略：以事实反诉恶意，用法律阻断不当得利

郑律师团队亮剑：

    1.  恶意违约实证： 投资公司已收到购房款7200余万元，完全有能力却拒不支付剩余包销款1692万元（《民法典》第577条）。  

    2.  空壳公司风险：揭露其2017年已被列入“经营异常名录”，办公场所人去楼空，存在转移资产、逃避债务的重大嫌疑。  

    3.  不当得利企图： 其在未付清包销款的情况下，通过诉讼索要1277万“溢价款”，系企图利用司法程序侵占国有资产（《民法典》第985条）。  

 法律逻辑：诚信原则是帝王条款（《民法典》第7条）；滥用诉权谋取不正当利益，法院应予驳回。